金生水小編發(fā)現(xiàn)很多商鋪在10多年前真的可以用“一鋪養(yǎng)三代”來形容，當(dāng)時的商鋪的價(jià)格也并不便宜，但在現(xiàn)在看來是非常便宜的，當(dāng)時因?yàn)槌擎?zhèn)化率還較低，城鎮(zhèn)的規(guī)模沒有現(xiàn)在這么大，商鋪數(shù)量也不多，但是人口的密度卻不小，所以以前基本看不到空置的商鋪。
金生水覺得隨著經(jīng)濟(jì)越來越好，商戶賺的錢也越來越多，房租自然也上漲了很多，在經(jīng)過一段時間的發(fā)展，很多商鋪幾年的租金就已經(jīng)將商鋪的本金賺回來了，而且商鋪價(jià)值也升值不少。
我們再來看看現(xiàn)在的商鋪，是什么原因讓投資者眼中的“香餑餑”淪為了“危險(xiǎn)資產(chǎn)”。

商鋪數(shù)量持續(xù)增多

隨著城市的發(fā)展越來越好，越來越多的人從農(nóng)村走向城市。城市的規(guī)模變得越來越大，修的房子也越來越多，商鋪也越來越多，商鋪過量已經(jīng)成了很多區(qū)域普遍現(xiàn)象。
現(xiàn)在一條街上有4個住宅小區(qū)，有可能3個小區(qū)都有自己的住宅底商，不管是大街還是小街都是商鋪。本身現(xiàn)在很多小區(qū)的入住率就不高，商鋪數(shù)量還這么多， 金生水發(fā)現(xiàn)很多消費(fèi)的人群基本養(yǎng)不活這么多的商鋪。這就造成了一些位置好的商鋪一鋪難求，位置差的商鋪基本無人問津，位置好的商鋪也是很難找的。
創(chuàng)業(yè)成本越來越高
金生水發(fā)現(xiàn)生活中一直都不缺少創(chuàng)業(yè)的人，誰不想當(dāng)老板呢？也正是因?yàn)橛羞@么多的創(chuàng)業(yè)人，商鋪才能租出去。

但是現(xiàn)在創(chuàng)業(yè)成本變得越來越高，首先是高昂的租金，然后是高昂的裝修費(fèi)用，還有貨品的成本、人工的成本?，F(xiàn)在想開店做生意真的要花不少的錢，最重要的是還得看生意能不能做好。所以在創(chuàng)業(yè)成本越來越高的情況下，很多人根本不敢創(chuàng)業(yè)，這也導(dǎo)致了現(xiàn)在的商鋪越來越難出租，或者出租情況越來越不穩(wěn)定，一個商鋪一年換幾次租戶的現(xiàn)象也越來越正常。

電商在近十年可以用飛速發(fā)展來形容，電商交易額也是每年增長，2018年的電商交易額已達(dá)31.63萬億。電商這些交易額不會是憑空多出來的，也不可能是人們?nèi)款~外的消費(fèi)，2018年我國移動電商用戶規(guī)模達(dá)5.1億人，2019年預(yù)計(jì)增長至5.5億人，所以這么多的電商用戶是龐大的消費(fèi)潛力。
金生水發(fā)現(xiàn)電商對一些傳統(tǒng)行業(yè)的沖擊力確實(shí)不小，特別是服裝、百貨行業(yè)等。很多商戶在生意越來越差的情況下不得不選擇關(guān)門歇業(yè)，然后就留下了不少租不出去、不好出租的商鋪。

很多人發(fā)現(xiàn)商鋪的回報(bào)率越來越低之后，就會可能選擇出售的商鋪來變現(xiàn)?，F(xiàn)在很多城市都調(diào)整了商業(yè)過戶的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在主要采取房管局評估核稅價(jià)來確定商業(yè)價(jià)值，而不是像以前用的指導(dǎo)價(jià)來確定商業(yè)價(jià)值，這樣就會形成更大的差額，商業(yè)過戶主要采取差額計(jì)稅，稅費(fèi)自然也就越多。部分的城市和商業(yè)過戶稅率達(dá)到20%以上，就是說100萬的商鋪，過戶稅費(fèi)可能達(dá)到20萬以上。這個無疑增加了出售的難度，因?yàn)檫@個稅費(fèi)總得有人交，不是房東交就是買方交，或者雙方承擔(dān)，買方肯定會將稅費(fèi)計(jì)入成本，計(jì)算回報(bào)率，如果回報(bào)率較低，是不會考慮投資的，除非這個投資者根本不懂得算回報(bào)率。

金生水覺得商鋪大多都是用于出租為投資者賺取回報(bào)，自用的是較少的。商鋪如果租不出去或者不好出租、又賣不出去，那么這樣的商鋪就變成投資者手中的“危險(xiǎn)資產(chǎn)”，而且因?yàn)樯啼伒膬r(jià)格較高，很多的投資者都是貸款購買商鋪，如果商鋪?zhàn)獠怀鋈ゾ蜎]有租金賺，自己每月還得還房貸，其中還包括不少的利息，這樣的情況更是“雪上加霜”。現(xiàn)在的大多數(shù)商鋪投資已經(jīng)不是以前那么簡單了，回報(bào)率也沒有以前那么高了。
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